Le calcul de la surface habitable

FAQ Publié le
Diagnostic de surface

Surface habitable qu’est ce que c’est ?

La surface habitable d’un logement est définie par l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Elle correspond donc à la surface réellement disponible pour les locataires du logement.

Le diagnostic de surface habitable loi Boutin (ou loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion) est obligatoire dans le cadre de la location d’un bien meublé ou non à titre de résidence principale.

L’objectif de ce diagnostic est de protéger les locataires en déterminant précisément la mise à disposition du bien par le bailleur.

Quelles pièces ne comptent pas dans la surface habitable ?

La surface habitable correspond à la surface exacte de plancher à laquelle sont déduites les surfaces tenues par : 

  • les combles non aménagés,
  • les cloisons,
  • les escaliers,
  • les marches,
  • les caves,
  • les sous-sols,
  • les remises,
  • les garages,
  • les terrasses,
  • les loggias (non chauffée),
  • les balcons,
  • les vérandas,
  • les séchoirs extérieurs,
  • les volumes vitrées,
  • locaux communs et autres dépendances des logements,
  • partie de locaux inférieurs à 1,80 mètres

Comment est calculée la surface habitable en m2 ?

Pour déterminer la surface habitable d’un logement il faut dans un premier temps recenser les espaces pouvant être pris en compte dans le calcul (cuisine, salle de bain, chambre, salon, WC, combles aménagés).

On rappelle que toutes les pièces d’une hauteur inférieure à 1,80 mètres ne seront pas prises en compte dans la surface habitable.

Puis ensuite on additionne les superficies (= longueur x largeur) de chaque pièce.

On termine par soustraire de cette somme les surfaces occupées par les éléments de construction cités plus haut.

N.B : Si à l’issue de votre calcul la surface totale de plancher du bien est inférieure à 9 m² alors le bien n’est pas conforme à la location.

Calcul de la surface habitable

Quelle est la différence entre la surface habitable et la surface loi Carrez ?

Le diagnostic de surface loi Carrez a pour but de mesurer les surfaces dites privatives d’un lot de copropriété en vente, lorsque la loi Boutin permet de mesurer la surface habitable.

Pour résumer le calcul est différent et n’intervient pas dans le même cadre.

Quels sont les risques en cas de mauvais calcul de la surface habitable ?

Vous souhaitez louer votre bien ? La loi vous autorise à calculer vous-même la surface habitable de votre logement. Toutefois, cela engage votre responsabilité. En cas d’erreur de calcul supérieur à 5% de la surface réelle stipulée dans le bail de location, alors le locataire sera en droit de demander une diminution proportionnelle de loyer équivalente à l’écart constaté.

Il est donc recommandé de mandater un professionnel tel qu’un diagnostiqueur immobilier ADN Contrôles pour la réalisation de votre diagnostic de surface habitable.