Comprendre les classes énergétiques du DPE

Depuis sa création en 2006 et sa profonde réforme du 1er juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique (DPE) s’est imposé comme l’un des documents les plus déterminants du marché immobilier français.

L’étiquette attribuée par le DPE conditionne aujourd’hui non seulement le prix de vente ou de location du logement, mais aussi le simple droit de le proposer au marché locatif. Comprendre les classes énergétiques du DPE est donc indispensable pour tout propriétaire, bailleur ou acquéreur.

C’est quoi la classe énergétique d’un logement ?

La classe énergétique est la note symbolisée par une lettre de A à G attribuée à un logement à l’issue de son diagnostic de performance énergétique (DPE).

Le DPE évalue la quantité d’énergie consommée par un bien, ainsi que son impact en matière d’émission de gaz à effet de serre. Concrètement, ces deux informations sont mesurées de manière distincte, chacune donnant lieu à son propre classement : 

• L’étiquette énergie évalue la consommation d’énergie primaire du logement : chauffage, production d’eau chaude sanitaire, refroidissement, éclairage, etc. Le résultat est exprimé en kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an (= kWh/m²/an).
• La classe GES évalue les émissions de gaz à effet de serre associées à cette consommation. Elles sont exprimées en kilogrammes CO2 par mètre carré et par an (= Kg CO2 eq/m²/an).

Depuis la réforme entrée en vigueur le 1er juillet 2021, ces deux étiquettes sont fusionnées en une seule note globale. C’est la classe la plus défavorable qui est retenue.

Quelles sont les classes DPE en France ?

Le DPE comporte 7 classes allant de A (logements les plus performants) à G (logement énergivore communément appelé “passoires thermiques”). Ces seuils, définis par arrêté ministériel, sont en vigueur depuis la réforme du 1er juillet 2021.

Mention complémentaire A0

Un arrêté du 11 juin 2026, publié au Journal officiel le 13 août 2026, a par ailleurs introduit une mention complémentaire “A0”, réservée aux bâtiments à émissions nulles n’utilisant aucune énergie fossile au sein des classes A ou B. Il ne s’agit pas d’une huitième classe, mais d’une information supplémentaire pour distinguer les meilleures étiquettes. Cette mention devra apparaître à partir du 1er janvier 2027 sur les DPE des biens concernés.

https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000054673312

Validité du DPE :

Les DPE réalisés après le 1er juillet 2021 sont valables 10 ans à compter de leur date de réalisation. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, régis par l’ancienne méthode, ont perdu toute validité au 31 décembre 2024. Les DPE antérieurs doivent également être renouvelés en cas de vente ou de location.

Comment la classe énergétique d’un logement est-elle calculée ?

Depuis le 1er juillet 2021, il existe une méthode de calcul unique dite 3CL (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements). Cette méthode ne repose plus sur les factures d’énergie, mais sur une évaluation objective et standardisée des caractéristiques du logement. Les habitudes de consommation des ses occupants ne sont donc plus un critère, jugé trop peu fiable.

Le calcul 3CL se base notamment sur : 

• les caractéristiques de l’enveloppe du bâtiment : isolation des murs, de la toiture, et des planchers, mais aussi sur la qualité et type de menuiseries et fenêtres ;
• le système de chauffage installé (type d’énergie, rendement, ancienneté des équipements, etc) ;
• le système de production d’eau chaude sanitaire ;
• la ventilation ;
• l’exposition, orientation et zone climatique du logement ;
• présence éventuelle d’équipements de refroidissement ou climatisation.

L’évolution du coefficient de conversion :

Depuis le 1er janvier 2026 le coefficient de conversion de l’énergie finale en énergie primaire applicable à l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 kWh. Cette baisse réduit de près de 17 % la consommation d’énergie affichée pour un logement chauffé à l’électricité, ce qui peut lui suffire à gagner une classe énergétique sans travaux (par exemple de G à F). L’ancien taux pénalisait en effet l’électricité française, pourtant peu carbonée.

Cette évolution n’est cependant qu’une étape. Suite à l’arrêté du 19 août 2026, le coefficient est appelé à baisser de nouveau, pour passer à 1,7 kWh à partir du 1er janvier 2027.

Quelles conséquences selon la classe DPE de votre logement ?

Le classement énergétique d’un logement ne se limite plus à une simple information. La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et Résilience, a fait du DPE un levier réglementaire central pour accélérer la rénovation énergétique du parc immobilier français.

Interdiction de location progressive des passoires thermiques

La Loi Climat et résilience chasse petit à petit les passoires thermiques, qualifiées juridiquement de logements “non décents”, du marché locatif. Ainsi :

• Depuis le 1er janvier 2023, les logements dont la consommation énergétique dépasse les 450 kWh/m²/an ne peuvent plus être loués. Il s’agit des logements de classe G+.
• Depuis le 1er janvier 2025, l’ensemble des logements classés G sont interdits à la location, qu’il s’agisse d’un nouveau bail ou d’un renouvellement.
• Au 1er janvier 2028, cette interdiction s’étendra à tous les logements classés F.
• Au 1er janvier 2034, les logements classés E seront à leur tour concernés.

Attention cette interdiction ne s’applique qu’aux nouveaux contrats de location et aux renouvellements de bail, pas aux contrats en cours. 

Gel des loyers pour les logements F et G

Indépendamment du calendrier d’interdiction de location, un gel des loyers est appliqué depuis le 24 août 2022 à tous les logements classés F ou G. Concrètement, un bailleur de logement équivalent ne peut plus augmenter le loyer, qu’il s’agisse d’un renouvellement de bail ou de la révision annuelle des loyers. 

L’audit énergétique

Depuis le 1er avril 2023, tout propriétaire souhaitant vendre une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété classée F ou G lors du DPE, doit fournir en complément un audit énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, cette mesure a été étendue aux logements classés E.

L’audit énergétique est un état des lieux approfondi de la consommation d’un bâtiment. Il inclut un diagnostic de performance, ainsi que des simulations de travaux et une estimation des économies réalisables.

Le DPE ne peut-être établi que par un diagnostiqueur immobilier certifié, comme ADN Contrôles.
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